Droit locatif

Le droit locatif régit les relations entre bailleurs et locataires. Impayés, congés, état des lieux : nous défendons vos intérêts, propriétaire comme locataire.

La location d'un logement servant de résidence principale est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports entre bailleurs et locataires et fixe des règles d'ordre public auxquelles le contrat ne peut déroger.

Cette loi détermine notamment le contenu obligatoire du bail, le montant du dépôt de garantie, les conditions et délais de congé, ainsi que les modalités applicables en cas d'impayés, pour les logements loués vides comme meublés.

Le dépôt de garantie : montant et restitution

Pour un logement loué vide, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges ; pour un logement meublé, il ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges.

Après la remise des clés, le bailleur dispose d'un délai d'un mois pour restituer le dépôt lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsqu'il révèle des dégradations.

À défaut de restitution dans ces délais, la somme due au locataire est majorée d'un montant égal à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Le congé du locataire : un préavis encadré

Le locataire d'un logement vide peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis de droit commun de trois mois à compter de la réception du congé par le bailleur.

Ce préavis est réduit à un mois dans plusieurs situations prévues par la loi, notamment lorsque le logement se situe en zone tendue, ou en cas d'obtention d'un logement social, de perception du RSA ou de l'AAH, de mutation professionnelle, de perte d'emploi ou de premier emploi.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le congé du bailleur : motifs limités

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour l'un des trois motifs prévus par la loi : la reprise du logement pour l'habiter ou y loger un proche, la vente du logement, ou un motif légitime et sérieux tel qu'une faute du locataire.

Le congé doit être notifié au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement.

Loyers impayés et procédure d’expulsion

En cas d'impayé, lorsque le bail comporte une clause résolutoire, le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice ; le locataire dispose alors de six semaines pour régler sa dette. À défaut, le juge des contentieux de la protection peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

Le juge peut accorder au locataire des délais de remboursement pouvant aller jusqu'à trois ans. Par ailleurs, aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars.

Les logements indécents : quels sont vos droits ?

La loi impose à tout propriétaire de fournir à son locataire un logement décent, ne présentant aucun risque pour sa santé ou sa sécurité et répondant à des conditions minimales de confort.

Un logement peut être considéré comme indécent lorsqu'il présente notamment des problèmes importants d'humidité, de moisissures, d'infiltrations d'eau, de chauffage, de ventilation ou des installations dangereuses.

Le propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres, conformément à la loi du 6 juillet 1989 et au décret du 30 janvier 2002.

En cas de refus ou d'inaction du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire afin d'obtenir la réalisation des travaux, une réduction de son loyer et, le cas échéant, l'indemnisation des préjudices subis.

Notre cabinet vous accompagne dans vos démarches auprès de votre propriétaire et, si nécessaire, devant les tribunaux, afin de faire respecter vos droits et d'obtenir réparation des préjudices subis.

Quand nous consulter ?

  • Votre locataire ne paie plus son loyer
  • Vous contestez votre congé locataire
  • L'état des lieux est contesté
  • Le dépôt de garantie n'est pas restitué
  • Le logement présente des désordres
  • Votre logement est indécent

Nos interventions

  • Recouvrement des loyers impayés
  • Procédure d'expulsion
  • Contestation de congé
  • Litige sur le dépôt de garantie
  • Logement indécent

Documents à préparer

À réunir : Contrat de bail, état des lieux d'entrée et de sortie, quittances et relevé des loyers, correspondances avec l'autre partie, photos du logement, constat d'huissier, rapport du service hygiène de la mairie.

Sources officielles

Information juridique générale fournie à titre indicatif. Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé et ne saurait engager la responsabilité du cabinet. Chaque situation étant particulière, contactez-nous pour l'examen de votre dossier.