Droit de la copropriété
Le droit de la copropriété régit les relations entre copropriétaires et avec le syndic. Nous vous assistons pour faire respecter vos droits.
Le cadre juridique de la copropriété
La copropriété d'un immeuble bâti est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. L'immeuble est divisé en lots comprenant chacun une partie privative, réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, et une quote-part des parties communes affectées à l'usage de tous.
Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui désigne les parties privatives et communes, précise la destination de l'immeuble, fixe les règles d'administration et détermine la quote-part de charges incombant à chaque lot. L'ensemble des copropriétaires est regroupé au sein du syndicat des copropriétaires.
Le syndic de copropriété
Le syndic est l'organe exécutif de la copropriété. Il administre l'immeuble, en assure l'entretien et la conservation, exécute les décisions votées en assemblée générale et veille au respect du règlement de copropriété.
Il assure également la gestion financière et comptable du syndicat : établissement du budget prévisionnel, tenue de la comptabilité, recouvrement des charges et ouverture d'un compte bancaire séparé. Il représente le syndicat des copropriétaires dans les actes civils et en justice. Le syndic est désigné par l'assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
L’assemblée générale et les règles de vote
L'assemblée générale doit se réunir au moins une fois par an, notamment pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes. La convocation est adressée par le syndic à chaque copropriétaire au moins 21 jours calendaires avant la date de l'assemblée, et seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote.
Selon la nature des décisions, plusieurs majorités s'appliquent : la majorité simple de l'article 24 (voix exprimées) pour la gestion courante et certains travaux, la majorité absolue de l'article 25 (voix de tous les copropriétaires) pour la désignation du syndic ou les travaux d'amélioration, la double majorité de l'article 26 pour la modification du règlement, et l'unanimité pour l'aliénation de parties communes essentielles à la destination de l'immeuble.
Les charges de copropriété
Les charges se répartissent en deux catégories. Les charges générales couvrent l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes — par exemple les honoraires du syndic, le gardiennage, le nettoyage ou les frais de tenue des assemblées — et sont réparties selon la valeur relative de chaque lot, déterminée par sa consistance, sa superficie et sa situation.
Les charges spéciales correspondent aux services collectifs et équipements communs, tels que le chauffage collectif, l'eau ou l'ascenseur. Elles sont réparties en fonction de l'utilité objective que ces services présentent pour chaque lot ; ainsi, les frais d'ascenseur ne sont pas supportés par les lots pour lesquels cet équipement est sans utilité.
Contester une décision d’assemblée générale
Seuls les copropriétaires opposants (ayant voté contre une résolution adoptée, ou pour une résolution rejetée) et les copropriétaires défaillants (absents et non représentés) peuvent contester une décision d'assemblée générale. L'action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, contre le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, et l'assistance d'un avocat est obligatoire.
Le délai de contestation est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Passé ce délai, une décision, même irrégulière ou illégale, devient définitive et s'impose à tous. Si le syndic n'a jamais notifié le procès-verbal, le délai d'action est porté à 5 ans.
Quand nous consulter ?
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Nos interventions
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- Litiges entre copropriétaires
Documents à préparer
À réunir : Règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblée générale, relevés de charges, correspondances avec le syndic, photos des désordres.
Sources officielles
- Service-Public.gouv.fr — Charges de copropriété (réf. F2590)
- Service-Public.gouv.fr — Règlement de copropriété (réf. F2589)
- Service-Public.gouv.fr — Quel est le rôle du syndic de copropriété ? (réf. F2608)
- Service-Public.gouv.fr — Règles de vote en assemblée générale de copropriété (réf. F2137)
- Service-Public.gouv.fr — Contester une décision prise en assemblée générale des copropriétaires (réf. F35288)
Information juridique générale fournie à titre indicatif. Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé et ne saurait engager la responsabilité du cabinet. Chaque situation étant particulière, contactez-nous pour l'examen de votre dossier.